尚未取得所有權(quán)的房產(chǎn)中典型特殊房產(chǎn)的分割

　　(一)尚未取得所有權(quán)的房改房的分割

　　1.尚未取得所有權(quán)的房改房的主要情形

　　根據(jù)1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第20條的規(guī)定，職工購房可以一次付款，也可以分期付款。那么，在全部價款付清前，單位可能基于買賣行為所有權(quán)保留的約定，不向職工轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。如果公有住房的買賣合同上約定采分期付款方式，付清房款后辦理產(chǎn)權(quán)證，那么，離婚時，可能出現(xiàn)房款未付清、尚未取得已購公有住房的所有權(quán)的情況。另外，即使房款已付清，也可能存在因各種原因尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的情況。購買公有住房，有標準價、成本價、市場價三種價格，以這三種價格購買的公有住房都可能出現(xiàn)因房款尚未付清或其他原因而尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情況。

　　根據(jù)我國的實際情況，公有住房出售前，買方一直居住使用該公房，.那么，購買該公房后，買方即使沒有取得產(chǎn)權(quán)證，但仍一直居住使用該房屋。

　　2.尚未取得所有權(quán)的房改房分割的司法實踐。實踐中，法院對尚未取得所有權(quán)的房改房的處理主要有兩種方式：

　　(1)不處理產(chǎn)權(quán)歸屬，僅處理使用權(quán)。

　　因為《婚姻法司法解釋(二)》第21條規(guī)定：“離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議'的，可以另行向人民法院提起訴訟。”這種方式盡管以司法解釋為根據(jù)，但可能導(dǎo)致一個嚴重的問題:獲得使用權(quán)的一方一直居住使用該房，不去辦理產(chǎn)權(quán)證，.因為辦證需要交納各種稅費，可能一住就是十年甚至幾十年，而另一方，.因為前夫或前妻一直不辦理產(chǎn)權(quán)，便無法獲得相當?shù)难a償，沒有條件另行購置房屋，其生活質(zhì)量受到嚴重影響。

　　(2)對房屋所有權(quán)進行處理，將房屋判歸一方所有，并由獲得房屋的一方以購房款為標準補償另一方。這種做法簡單易行，并且沒有擱置爭議，但是對另一方來說卻顯失公平，因為一般情況下房屋購買價與房屋市場價之間相差數(shù)倍。

　　3.尚未取得所有權(quán)的房改房應(yīng)該予以分割

　　從上述分析可見，現(xiàn)行的兩種處理方式都不盡合理，能全面保護當事人的合法權(quán)益。筆者認為，此類房屋在付清房款并履行相關(guān)手續(xù)后，必然獲得房屋所有權(quán)，因此，其與一般的尚未取得所有權(quán)的商品房不同，應(yīng)該予以處理。

　　公有住房買賣不同于一般商品房買賣，公有住房的買賣是職工與其所在單位兩個特定主體之間的交易，其優(yōu)惠也是單位給予自己的職工的優(yōu)惠，不會出現(xiàn)“一物二賣”的情況，合同所產(chǎn)生的債權(quán)必然轉(zhuǎn)化為房屋所有權(quán)方即只要雙方簽訂了公有住房買賣合同，并付清全款，買受人便必然獲得該房的所有權(quán)或部分所有權(quán),即使尚未付清全款，該房也不會出賣給他人，只要付清全款，該房屋便必然為買受人所有。因此，無論房款是否已付清，買受人在將來都必然取得該房屋的所有權(quán)或部分所有權(quán)。而對于必然取得房屋所有權(quán)的情形，根據(jù)《婚姻家庭司法解釋實例釋解》中的論述，是可以對所有權(quán)的歸屬、分割和補償?shù)葐栴}予以處理的。該書指出：“對于購買商品房、經(jīng)濟適用房或者根據(jù)福利性政策購買共有房屋的已按照市場價、成本價支付了全部價款，根據(jù)法律亦可以辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)而只是在離婚時沒有辦理的.，雙方對房屋所有權(quán)歸屬和分割發(fā)生糾紛的問題。此種情況下，房屋所有權(quán)法律關(guān)系比較清晰，只是尚未完善權(quán)屬登記手續(xù)，人民法院完全可以根據(jù)實際情況對該類房屋的所有權(quán)歸屬和分割、補償?shù)葐栴}予以處理，而且此類情況在實際生活中發(fā)生的問題不突出，沒有普遍性，無需以司法解釋規(guī)定。

　　不過，該書中“對所有權(quán)進行處理”的提法并不妥當。因為所有權(quán)畢竟尚未取得，法院對尚未取得的所有權(quán)進行處理確實缺乏法律依據(jù)，亦不符合一般法理。其實，在必然取得房屋所有權(quán)的情況下，無論是否付清房款，都可以對債權(quán)進行處理，該債權(quán)是指房屋買賣合同中的買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利。'

　　4.尚未取得所有權(quán)的房改房的分割辦法

　　對于尚未取得所有權(quán)的房屋，可以按夫'妻共同債權(quán)進行處理。由于還未取得產(chǎn)權(quán)證，其上市交易也存在障礙，對于其價值，夫妻雙方可能存在較大爭議。筆者認為，仍應(yīng)以市場價為標準確定補償額，因為該共同債權(quán)必然實現(xiàn)，即必然取得該房屋的所有權(quán)，以市場價補償既符合司法解釋的規(guī)定又能平衡雙方的經(jīng)濟利益。在對必然轉(zhuǎn)化為所有權(quán)的債權(quán)具體進行處理時，應(yīng)注意區(qū)分兩種不同的情況： .

　　(1) 房款已付清的，在雙方均主張“房屋所有權(quán)”(將來的所有權(quán)，此時的債權(quán))或僅一方主張時，適用《婚姻法司法解釋(二)》第20條的規(guī)定，即由一方取得債權(quán)——將來請求賣方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利，并由該方對另一方按照評估確定的該房所有權(quán)的市場價進行補償。如果雙方均不主張“房屋所有權(quán)”，由于房屋所有權(quán)事實上尚未取得，因此，不宜采取拍賣等方式處理，應(yīng)留待取得該房所有權(quán)以后再行處理。

　　(2) 房款尚未付清的，尚未付清的房款作為夫妻共同債務(wù)處理，“房屋所有權(quán)”(將來的所有權(quán)，此時的債權(quán))的處理同第一種情況。

　　(二)購房合同附勞動服務(wù)年限的房屋的分割

　　孔某(女)與鄭某(男)原系夫妻關(guān)系。2002年鄭某從單位分得住房一套。根據(jù)購房合同的約定，購房時鄭某支付房款總價值(遠低于市場價值)的一半，并且自購買該房后繼續(xù)為單位服務(wù)5年，服務(wù)滿5年的，單位進行產(chǎn)證過戶，職工無需支付剩余的一半房款;不滿5年的，須支付剩余的一半房款，并向單位支付總房價款的5%作為簽訂合同后居住使用房屋的費用?？啄场⑧嵞痴J為此條件可以接受，遂簽訂了該合同。2005年，孔某和鄭某離婚。.雙方對該房的分割產(chǎn)生了爭議。

　　雙方的爭議焦點為該房是否已經(jīng)屬于夫妻的共同財產(chǎn)，是否應(yīng)當分割。鄭某認為：該房不應(yīng)分割，因為該房是單位分給自己的，并且現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證還登記在單位名下，所以這套房子實際上還沒有成為夫妻共同財產(chǎn)。而孔某認為：根據(jù)婚姻法及相關(guān)司法解釋，實際取得或者應(yīng)當取得的相關(guān)財產(chǎn)，都應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)分割，并且參照高院司法解釋關(guān)于知識產(chǎn)權(quán)收益是“實際取得或者已經(jīng)明確可以取得的財產(chǎn)性收益”的處理意見，就本案而言，鄭某已經(jīng)與單位簽訂合同，現(xiàn)在也已經(jīng)入住了3年，所以該房屬于已經(jīng)明確可以取得的財產(chǎn)收益，只不過是2年后才能拿到產(chǎn)權(quán)證。

　　法院經(jīng)審理認為，由于夫妻雙方對該房尚未取得產(chǎn)權(quán)，并且取得產(chǎn)權(quán)的前提是鄭某繼續(xù)在原單位工作2年，原告主張參照類似財產(chǎn)的處理規(guī)定對房產(chǎn)進行分割缺乏可比性，因此，對原告的這一主張不予采納。該房屋產(chǎn)權(quán)仍然屬于單位，所以在本案中法院不予處理。®

　　筆者認為，該法院不予處理的判決是不合理的，最主要的理由是：因為一方長期堅持為單位效力才會有住房的福利待遇，而這背后隱含著配偶的家務(wù)勞動貢獻。目前，法律和司法解釋對這一問題沒有進行專門規(guī)定。只有地方性的法院意見中有提到這類問題的處理。如《上海市高級人民法院關(guān)于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》(2007年)第9條規(guī)定：“夫妻一方在婚后通過福利、單位補貼取得產(chǎn)權(quán)房，但同時與單位簽有服務(wù)協(xié)議的，由于該方對此房的獲得具有較大貢獻，且其將來擇業(yè)的自由會在服務(wù)期內(nèi)受到限制，因此，夫妻離婚時，因服務(wù)期問題而導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)利受影響的事實尚未發(fā)生的，對該房產(chǎn)的分割應(yīng)考慮尚存服務(wù)期的長短、夫妻共同生活的時間，適當多分給簽有服務(wù)期的一方。”即分割簽有服務(wù)協(xié)議的房屋時，應(yīng)考慮職工一方對取得該房的較大貢獻，該方在服務(wù)期內(nèi)擇業(yè)自由所受的限制，并考慮尚存服務(wù)期的長短、夫妻關(guān)系存續(xù)的時間，適當多分給簽有服務(wù)期的一方。

　　本案的情況在實踐中具有一定代表性。隨著房價的不斷攀升，住房問題已成為很多家庭最重要最困難的問題，而人才過于頻繁的流動問題亦困擾著用人單位，因此，用人單位為了留住人才往往采取附最低服務(wù)年限的房屋買賣合同的方式，將自有商品房以遠低于市場價的優(yōu)惠價格出賣給優(yōu)秀人才。附最低勞動服務(wù)年限的房屋買賣合同在實踐中主要有兩種類型，下面分別述之。

　　1.只要付清房屋總價款，.即使未滿最低服務(wù)年限仍可取得房屋所有權(quán)

　　(1) 此類購房合同的特點

　　這主要發(fā)生于職工已經(jīng)為單位服務(wù)了一定年限的情況。上述案例即屬這類，職工是在工作了一定年限以后與單位簽訂的附最低服務(wù)年限(該期限不包括已經(jīng)工作的年限)的房屋買賣合同。此類合同的主要特點是:(1)房屋總價款遠低于市場價值;(2)購房時，職工只需交納總價款的一部分即可使用該房屋，但是單位保留所有權(quán);(3)待最低服務(wù)年限屆滿后，職工可取得房屋所有權(quán)，并且無需交納剩余房款;(4)如果未滿最低服務(wù)年限對職工即終止了勞動合同，職工仍然可以獲得房屋所有權(quán)，但是還應(yīng)支付剩余房款以及取得所有權(quán)之前該房屋的使用費用。關(guān)于第四點，之所以未滿最低工作年限，職工仍可取得房屋所有權(quán)，可以這樣理解：總價款的優(yōu)惠是對職工簽訂該房屋買賣合同以前付出的工作的福利優(yōu)惠，因此，從簽訂該合同起，即使未滿最低工作年限，只要交足了總價款，職工便可獲得該房屋所有權(quán);而尚未繳納的剩余房款和房屋使用費是對簽訂該合同以后的最低服務(wù)年限的福利，如果簽訂合同后不能達到約定的最低服務(wù)年限，則喪失該部分福利，即職工需支付剩余房款和房屋使用費才能獲得該房屋所有權(quán)，而如果達到最低服務(wù)年限，則可享受該部分福利，無需支付剩余房款和房屋使用費便可獲得該房屋所有權(quán)。

　　(2) 對此類房屋上優(yōu)惠的分析

　　分析該房屋，.其價款上存在多重優(yōu)惠：(1)總價款遠比市場價低;(2)如果服務(wù)期滿，無需支付另一部分總價款。即以工作換得了遠低于市場價的總價款，并獲得部分總價款的免除。獲得這些優(yōu)惠的原因是職工在單位的工作，那么，可以將此優(yōu)惠看作對職工的獎勵或者其他福利，與工資獎金等性質(zhì)相同，均為工作所得。

　　(3) 此類房屋的分割 .

　?、俑攀?。簽訂合同、最低服務(wù)年限起算可能在婚前，也可能在婚后;部分購房款可能是職工個人婚前以個人婚前財產(chǎn)支付，也可能是婚后以共同財產(chǎn)支付，因此，是否認定為夫妻共同財產(chǎn)，需要分具體情況討論。由于該房屋上的優(yōu)惠與工資獎金等性質(zhì)相同，因此，即使該房屋被認定為個人財產(chǎn)，也應(yīng)將婚后所得優(yōu)惠所對應(yīng)的價款歸人夫妻共同財產(chǎn)，該價款視為以夫妻共同財產(chǎn)對該房產(chǎn)的投資，并由夫妻分享該部分投資的增值收益。

　?、诖祟惙课菰诓煌闆r下的分割。如果購房款是以個人財產(chǎn)支付的，無論服務(wù)年限的起算是從婚前還是婚后，均應(yīng)認定為職工一方的個人財產(chǎn)。但是應(yīng)將夫妻關(guān)系存續(xù)期間所對應(yīng)的優(yōu)惠價款視為夫妻共同財產(chǎn)的投資，從而對非職工一方予以補償，尤其是法官要注意非職工一方的家務(wù)勞動貢獻。

　　如果簽訂合同是在婚后，購房款也是以夫妻共同財產(chǎn)支付，則應(yīng)認定為共同財產(chǎn)。筆者認為將其認定為共同財產(chǎn)，最大的意義即在于保障非職工一方的住房權(quán)益，而且此時存在這種認定的可行性,因為即使職工不滿而離職，非職工一方也可取得該房所有權(quán),因為合同約定離職仍可獲得房屋所有權(quán)，只要將剩余房款付清即可。但是，由于尚未滿最低服務(wù)年限，應(yīng)根據(jù)夫妻關(guān)系存續(xù)期間、職工所需工作的總年限及剩余年限等因素合理確定補償。.由于是在必然取得所有權(quán)的情況下討論，因此，可以判給職工一方或者非職工一方。但是應(yīng)考慮職工一方的貢獻以及擇業(yè)自由所受的限制而適當予以多分。

　　需要注意的是：如果判給非職工一方，可能導(dǎo)致職工一方不滿，從而出現(xiàn)提前辭職以及辦理產(chǎn)權(quán)的障礙等問題，那樣對雙方都可能造成損失。因此，法院在作出將該房屋判歸非職工一方時的決定時，需要非常謹慎，只有在確實有必要保障非職工一方的住房權(quán)益時，才能作出那樣的決定。

　　2.未滿最低服務(wù)年限則不能取得房屋所有權(quán)-

　　(1)對此類購房合同特殊性的分析: …'

　　無論是新進單位的職工還是已經(jīng)服務(wù)一定年限的職工，都可能簽訂這類合同。這類合同多數(shù)特點與前述合同相同，只是在未滿最低服務(wù)年限時的約定不同：如果未滿最低服務(wù)年限職工即終止了勞動合同，單位可不將該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給職工，職工不僅不能獲得該房屋的所有權(quán)，還應(yīng)支付使用該房屋的費用。

　　此類購房合同屬于附條件合同。所謂附條件合同，是指當事人約定，將一定條件的成就或不成就作為合同效力是否發(fā)生或消滅的依據(jù)。所謂的“條件”需滿足幾個條件：①必須是當事人約定的，而不能是法定的;②必須是尚未發(fā)生;③將來是否發(fā)生尚不能確定;④與合同目的或內(nèi)容不相矛盾，且是合法的。該類合同中，“最低服務(wù)年限的要求”對于是否取得房屋所有權(quán)來說，即是條件”。因此，以最低服務(wù)年限為條件的購房合同屬于附條件合同，且是附生效條件的合同。

　　(2)對此類房屋的處理，不宜處理所有權(quán)，而應(yīng)處理使用權(quán)

　　該購房合同是附生效條件的合同，那么條件是否成就，影響著當事人能否取得產(chǎn)權(quán)。如果夫妻雙方于最低服務(wù)年限屆滿前離婚，此時，條件還未成就，產(chǎn)權(quán)證無法取得，而且，離婚后條件是否成就仍不能確定，因此，是否能夠取得產(chǎn)權(quán)處于未知狀態(tài)。因此，離婚時，該房產(chǎn)仍屬于單位所有，未來職工也不一定能取得產(chǎn)權(quán)，故離婚時該房產(chǎn)不應(yīng)作為共同財產(chǎn)分割，而應(yīng)嚴格遵守《婚姻法司法解釋(二)》第21條的規(guī)定，僅對房屋的使用權(quán)進行判決，當事人就該房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

　　雖然不對房屋所有權(quán)進行判決，但仍要對該房屋的居住使用做出處理。在判決使用權(quán)時，一般判歸職工一方為宜，僅在單位和職工一方均同意的情況下，才能判給非職工一方。首先，應(yīng)征求單位的意見，單位是所有權(quán)人，其有權(quán)決定將該房交給誰使用，一般說來，為了留住職工，單位會繼續(xù)將該房交給職工一方使用。其次，如果判給非職工一方，職工一方可能因不滿此判決結(jié)果而輕率地違反與單位之間的附服務(wù)期限的購房合同，因此，將損害夫妻雙方及單位的利益?，F(xiàn)在，房屋價值增值很大，如果職工違約而失去獲得該房所有權(quán)的權(quán)利，那么，夫妻雙方;都將不能獲得該房的所有權(quán)，獲得房屋使用權(quán)的一方不能繼續(xù)居住使用，未獲得房屋使用權(quán)的一方所獲補償也將大大降低。而單位的最大利益是職工為其服務(wù)而創(chuàng)造價值，如果職工辭職，可能帶來比房屋價值更大的損失。而且此種情況下，未來取得房屋所有權(quán)的關(guān)鍵在于職工一方，需要職工一方為單位服務(wù)滿最低年限，這也是與必然取得所有權(quán)且將房屋認定為共同所有的情況最大的不同，在后者，如果將必然取得的房屋所有權(quán)判歸非職工一方，也不會造成太大損失，因為即使職工離開單位，非職工只需交付剩余房款及房屋使用費即可取得房屋所有權(quán)。

　　綜上，對于附最低工作年限的房屋買賣合同.，首先應(yīng)根據(jù)該合同的內(nèi)容，判斷是否必然取得房屋所有權(quán)。然后再根據(jù)判定結(jié)果，按照上述方法進行分割。

　　(三)尚未取得產(chǎn)權(quán)證的一般商品房的分割

　　購房人從開發(fā)商處購買的新開發(fā)的商品房或者從其他私有房屋的所有人處購買的二手房，都屬于一般商品房。此類房產(chǎn)可能因購房人怠于申請產(chǎn)權(quán)登記或者因出賣方的原因而無法申請產(chǎn)權(quán)登記。由于此類房產(chǎn)買受人的權(quán)利由債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)具有不確定性，即使付清全款(包括采用按揭方式)，即使已經(jīng)交付房屋，在未辦理過戶手續(xù)前，都可能出現(xiàn)“一物二賣”，那么買受人是否能實際取得房屋所有權(quán)，是不確定的。因此，筆者認為應(yīng)適用《婚姻法司法解釋(二)》第21條的規(guī)定，法院不宜對該房所有權(quán)進行處理。如果尚未交付使用，可以就購房合同項下的債權(quán)債務(wù).進行處理;如果已經(jīng)交付使用的，可以就購房合同項下的債權(quán)債務(wù)和房屋使用權(quán)進行處理。

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