一、新《土地管理法》對宅基地審批管理規(guī)定有哪些變化
2020年1月1日施行的新《土地管理法》規(guī)定，國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門對違反農(nóng)村宅基地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處。另外，新《土地管理法》還規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)。所以，想申請宅基地的村民，要咨詢當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
二、是不是所有的宅基地都要發(fā)證，“小產(chǎn)權(quán)房”可以發(fā)證嗎
按照“一戶一宅”的原則，對符合發(fā)證條件的辦理登記發(fā)證，不符合條件的不準(zhǔn)辦理。小產(chǎn)權(quán)房屬于違規(guī)違法用地?！锻恋氐怯涋k法》明確規(guī)定，嚴(yán)格禁止通過土地登記將違法違規(guī)用地合法化。小產(chǎn)權(quán)房發(fā)證既無法律基礎(chǔ)，也無政策支持，更與我國的土地制度相違背，所以小產(chǎn)權(quán)房不能發(fā)證。
三、城鎮(zhèn)居民能否到農(nóng)村購置宅基地
根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》要求：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，所以城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購置宅基地和農(nóng)民住宅。國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)【1999】39號(hào))明確指出，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)【2004】28號(hào))也指出，“實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國辦發(fā)【2007】71號(hào))、《中共中央、國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)，進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》(中發(fā)【2008】1號(hào))也多次重申“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’”。
四、城市居民、華僑原已取得的宅基地能否登記發(fā)證
1999年國辦發(fā)文禁止城市居民再以自行建造或購買的方式獲得宅基地，所以1999年之后城鎮(zhèn)居民使用宅基地的，不予確權(quán)登記。
1999年之前非農(nóng)業(yè)戶口居民（含城鎮(zhèn)居民和華僑）合法取得的，包括轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與房屋以及經(jīng)政府審批建房等方式占用宅基地的，國土資發(fā)[2016]191號(hào)文規(guī)定，分1982年前、1982年-1999年兩個(gè)歷史階段，規(guī)定了確權(quán)登記的政策。
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，可按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1999年《土地管理法》修訂實(shí)施時(shí)止，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超過批準(zhǔn)的面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。可見，城市居民并非都無法取得宅基地使用權(quán)證。
五、農(nóng)村宅基地的概念及分配方式
農(nóng)村宅基地是指農(nóng)村村民基于本集體經(jīng)濟(jì)組織(行政村或生產(chǎn)隊(duì))成員身份而享有的可以用于修建住宅的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無需交納任何土地費(fèi)用即可取得，具有福利性質(zhì)和社會(huì)保障功能，一般不能繼承。但宅基地上建成的房屋，則屬于村民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，可以依法繼承。村民只有宅基地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。
六、村民申請宅基地需要哪些條件
農(nóng)村村民有下列情形之一的，可以申請宅基地：
(1)年滿20周歲的本村村民，因結(jié)婚等原因確需建設(shè)新房，且缺少找基地的(包括男方到女方落戶的)；
(2)因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或因國家建設(shè)征用土地等原因需要搬遷的；
(3)外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，沒有宅基地的；
(4)城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶，農(nóng)村確無住宅的；
(5)縣級以上人民政府規(guī)定的其他條件。
七、哪些情況申請宅基地不予批準(zhǔn)
(1)年齡未滿20周歲的；
(2)原有宅基地的面積已經(jīng)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或者能夠解決分戶需要的；
(3)本村村民將原宅基地及地上建筑物出賣、出租、贈(zèng)與或改為經(jīng)營場所的；
(4)其他不符合法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的。
八、宅基地如何申請、報(bào)批、登記發(fā)證
應(yīng)先向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請，經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論通過后，報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)后，本人攜帶相關(guān)材料到所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、辦事處國土資源部門申請確權(quán)登記發(fā)證。其中，涉及占用農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
九、什么情況下農(nóng)村土地可以用于建設(shè)用途
2020年《土地管理法》修訂前，農(nóng)村土地用于建設(shè)用途只有三種類型：村民建房（宅基地）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共事業(yè)公益設(shè)施、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。后兩種情形的建設(shè)用地稱為集體建設(shè)用地。2020年新修訂的《土地管理法》施行后，依法登記為集體所有，規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的農(nóng)村土地也可出讓用于建設(shè)用地。
十、建國前乃至五十年代發(fā)的農(nóng)村房屋土地所有權(quán)證，是否有效
《憲法》已經(jīng)明確將全國土地所有權(quán)收歸國有或集體了，一般認(rèn)為這是籠統(tǒng)的征收。建國前乃至五十年代實(shí)行土地私有制，發(fā)的都是土地所有權(quán)證。1950年《土地改革法》第30條規(guī)定，“土地改革完成后，由人民政府發(fā)給土地所有證，土地制度改革以前的土地契約一律作廢”。最高法院1955年11月解答河北阜城縣來信認(rèn)為，在土地改革后，所有以前的一切老契，均已作廢。
原國家土地管理局1996年對天津市土地管理局的批復(fù)，解放后頒發(fā)的私有土地契證現(xiàn)均已失效，不再具有法律效力。但原私有土地契證認(rèn)定范圍內(nèi)的土地，目前仍由原所有人合法使用的，可確定其國有或集體土地使用權(quán)。依法已由其他人使用或空閑未利用的土地，原土地所有人不再享有土地使用權(quán)。
因此，土地改革前頒發(fā)的契證一律無效，土地改革期間頒發(fā)的土地所有權(quán)證也失效，但房屋所有權(quán)未明確。在土地房屋私有權(quán)契證一體的情況下，一般認(rèn)為房屋所有權(quán)也應(yīng)無效。但由原所有人或其后代繼續(xù)合法使用的，可以確定土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。
十一、房地一體登記發(fā)證，對農(nóng)民群眾有什么好處
宅基地使用權(quán)確權(quán)登記涉及農(nóng)村千家萬戶，關(guān)系到廣大農(nóng)民的切身利益。開展農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，可以有效規(guī)范農(nóng)村住宅建設(shè)，防止亂占濫用耕地，維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。
通過農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證，依法確認(rèn)農(nóng)民集體土地權(quán)利，保護(hù)廣大農(nóng)民群眾的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，強(qiáng)化農(nóng)民群眾的土地物權(quán)意識(shí)，有助于在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化推進(jìn)過程中，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益，更是維護(hù)農(nóng)民與土地長期穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)關(guān)系；
將農(nóng)民與土地物權(quán)密切聯(lián)系起來，可以進(jìn)一步激發(fā)農(nóng)民保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的積極性，為下一步農(nóng)村土地制度改革奠定基礎(chǔ)。
十二、申請農(nóng)村宅基地需要提交哪些材料
申請農(nóng)村宅基地應(yīng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、辦事處提交下列資料：
(一)村民個(gè)人申請宅基地的申請書
(二)申請人基本情況(包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員，戶口是否本村集體戶口等)
(三)村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出具的材料
1.申請人現(xiàn)有的宅基地情況；
2.對申請人擬發(fā)放宅基地的位置、面積、宗地草圖等；
3.村民會(huì)議或村集體經(jīng)濟(jì)組織成員討論情況，在村集體公布情況的說明等；
4.鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖等，并注明擬占用土地地類。
(四)屬于建新交舊的，申請人與村委會(huì)簽訂的建新交舊協(xié)議書
(五)其他需要提交的材料
十三、怎樣認(rèn)定村民“一戶一宅”的問題
對村民“一戶”認(rèn)定，原則是根據(jù)公安部門管理的戶籍來認(rèn)定。如果在戶口本上登記的是一家人，那么該戶口本所登記的家庭就是一戶，一戶只能申請一處宅基地。但具有以下情形的，可獨(dú)立作為特殊村民“戶”對待：
(1)已婚且已分家單獨(dú)居住生活的
(2)未婚但年齡已滿二十周歲且已單獨(dú)居住生活的
(3)依法繼承宅基地上房屋所有權(quán)的未成年人
(4)通過司法仲裁依法取得的，可按照司法文件進(jìn)行登記
因婚嫁關(guān)系居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，申請確權(quán)登記。
十四、如何規(guī)范確認(rèn)宅基地使用權(quán)主體
宅基地使用權(quán)應(yīng)該按照當(dāng)?shù)厥?市)級人民政府規(guī)定的面積依法確定給本農(nóng)民集體成員：
(1)非本農(nóng)民集體的農(nóng)民，因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等集中遷建，在符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的前提下，經(jīng)本農(nóng)民集體大多數(shù)成員同意并經(jīng)相關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)異地建房的，可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證；
(2)已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”；
(3)非農(nóng)業(yè)戶口居民(含戶口遷出、華僑)原在農(nóng)村合法取得的宅基地和房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”；
(4)對于沒有權(quán)屬來源證明的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會(huì)出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報(bào)縣級人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權(quán)。
十五、哪些情況下不予辦理宅基地使用權(quán)登記
有下列情況之一的，不予辦理宅基地使用權(quán)登記：
(1)所申請登記的宅基地使用權(quán)用地不符合《鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃》
(2)除繼承外，農(nóng)村村民一戶申請第二宗宅基地使用權(quán)登記
(3)非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地、住房的
(4)宅基地權(quán)屬爭議尚未處理結(jié)束的
(5)土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的
(6)農(nóng)村宅基地經(jīng)批準(zhǔn)后連續(xù)兩年未使用建設(shè)的
(7)法律法規(guī)、政策規(guī)定的其它不予確權(quán)的
十六、哪些情況下可收回宅基地使用權(quán)
有下列情形之一的，報(bào)經(jīng)市或縣人民政府批準(zhǔn)，可以注銷其土地使用證或用地批準(zhǔn)文件，由村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán)：
(1)為實(shí)施村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村改造或國家建設(shè)征用等原因需要調(diào)整或遷建住宅，新房建成后，逾期無正當(dāng)理由不拆除舊房，退出原宅基地的
(2)進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用的宅基地
(3)因繼承房屋等原因造成農(nóng)村村民一戶一處之外的宅基地
(4)因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地
(5)未按照批準(zhǔn)用途使用的
(6)非法轉(zhuǎn)讓宅基地的
十七、農(nóng)村村民住宅可以建幾層
根據(jù)各地出臺(tái)的《農(nóng)村村民住宅建設(shè)管理辦法》，一般規(guī)定，農(nóng)村獨(dú)棟式、并聯(lián)式或聯(lián)排式自建住宅不得超過三層，每戶住宅建筑面積控制在300平方米以內(nèi)。建設(shè)多層單元式住宅的，每戶住宅建筑面積控制在200平方米左右。層高控制應(yīng)符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，一般3米左右。
那么登記的時(shí)候也不能超過這個(gè)限額。對于超過這個(gè)層高、面積、層數(shù)等，為提高農(nóng)村登記發(fā)證率，可以考慮采用標(biāo)注方式，對限額以內(nèi)的面積予以登記，超過限額的予以備注：拆遷時(shí)不予補(bǔ)償，并移交相關(guān)管理部門。
十八、宅基地沒有審批材料，如何登記
國土資發(fā)[2016]191號(hào)文規(guī)定，對于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體或村委會(huì)對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后，公告30天無異議，并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。
這條與新《土地管理法》第七十八條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。有些出入。很多人因此不敢根據(jù)這條補(bǔ)辦審批手續(xù)。
其實(shí)，這條考慮到很多地方對農(nóng)村土地管理比較粗放，宅基地和集體建設(shè)用地十幾年沒有審批一宗，用地需求得不到滿足，客觀上導(dǎo)致違法占地的情形。對于這種主觀惡性不大的違法占地，實(shí)務(wù)中可以按照審批條件審核后予以補(bǔ)辦審批手續(xù)。
另外按照新《土地管理法》，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)。對宅基地審批的權(quán)限已經(jīng)下放，這條規(guī)定該如何變遷，是否可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府直接批準(zhǔn)補(bǔ)辦，有待驗(yàn)證。
十九、新農(nóng)村建設(shè)等重新調(diào)整的宅基地，能否發(fā)證
新農(nóng)村建設(shè)是在原舊村址上實(shí)施新村建設(shè)，且占用的土地是原村集體建設(shè)用地，可以辦理宅基地申報(bào)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證。在耕地進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)的，如果已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地手續(xù)的，可以申請確權(quán)登記發(fā)證。
涉及依法“合村并組”的，“合村并組”后土地所有權(quán)主體保持不變的，所有權(quán)仍然確權(quán)給原農(nóng)民集體；“合村并組”后土地所有權(quán)主體發(fā)生變化、并得到絕大多數(shù)村民認(rèn)可的，履行集體土地所有權(quán)變更的法定程序后，按照變化后的主體確定集體土地所有權(quán)，并在土地登記簿和土地證書上備注各原農(nóng)民集體的土地面積。
涉及依法開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)和農(nóng)村土地整治的，原則上應(yīng)維持原有土地權(quán)屬不變；依法調(diào)整土地的，按照調(diào)整協(xié)議確定集體土地權(quán)利歸屬，并依法及時(shí)辦理土地變更登記手續(xù)。
對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計(jì)，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計(jì)時(shí)在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱。
二十、農(nóng)村宅基地是否能繼承
農(nóng)村宅基地不能單獨(dú)繼承。依據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于村集體，使用權(quán)屬于村內(nèi)房屋所有權(quán)人，村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對宅基地進(jìn)行處置。所以宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，宅基地上的房屋可以繼承。
雖然宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承，根據(jù)自然資源部的最新答復(fù)，根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，而且，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
需特別指出的是，將來繼承的房屋滅失后(村民一戶一宅外)，不能進(jìn)行重建或者以其他方式繼續(xù)使用這塊宅基地，由村集體經(jīng)濟(jì)組織按法定程序收回其宅基地使用權(quán)另行安排。 上海市徐匯區(qū)宅基地?zé)峋€咨詢律師事務(wù)所
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